房地产新发展模式：金地威新产业的长线思维

上海金地威新金山制造园。图片来源：金地威新官微

记者｜王婷婷

房地产行业的发展逻辑正发生改变，尤其是随着信息技术、先进制造以及生命科学等产业兴起，市场对产业园区的需求与日俱增，对产业园的投资额呈现大幅增长，产业地产已成为目前国内热门的物业类型之一。

与住宅地产的高周转不同，产业地产属于投资回报周期较长的商业模式，房企需持长线思维，这也是房地产新发展模式下的转型之路。

房地产住宅市场已然进入了调整期，过去有很多投资者尤其是外资更多的会投住宅，但是今天会选择投向产业园、物流这类他们认为风险相对可控、发展前景更好的领域。

高瓴资本、红杉中国、华平投资、康桥资本、GIC、基汇资本等纷纷募集相关基金，其中GIC参与投资设立高达10亿美元基金，旨在投资工业园区；基汇房地产基金VII首轮募集达76.7亿人民币，专注于生命科学和医疗相关的资产支持平台。

产业地产目前已迎来高速发展期。包括金地集团、招商蛇口在内的多家地产商早已入局寻求新的增长点。截至目前已有50%的销售百强房企成为入局者和扩容者。

回报多维性

成立于2016年的金地威新产业公司（以下简称“金地威新”），是金地集团控股公司金地商置（00535.HK）旗下专注于产业平台的全资子公司，定位为产业园区资管运营专家。

金地商置是金地集团旗下的地产综合开发和资产运营平台，主要负责产业园区、商业等多元物业的开发销售、投资管理和服务运营。2022年上半年金地商置业绩相对稳定，实现销售总额约269.06亿元，收入约21.74亿元，净利润10.74亿元，同比增长约1%。

回报率是房产企业的重要指标，在过往的逻辑里，高周转的住宅似乎投资回报率更高。在金地商置高级副总裁、金地威新总经理张晋元看来，优质的产业项目回报率较高，甚至不一定比住宅低。

金地采用EBITDA率（息税折旧摊销前利润除以总投资）来评估产业的回报率，投资标准一般是7%-8%，且各城市能级高低不一。部分优质园区甚至达到10%以上，比如上海金地威新闵行科创园、南京金地威新雨花创新中心在12%以上，位于深圳的金地威新软件园开发时间较早、产品优势明显，回报还会高于这个水平。

单看租金回报，以产办为特色的深圳金地威新中心从今年初正式投入营运，出租情况理想，今年上半年贡献逾1亿元租金收入。”回报率本身是一个硬性指标，而除此以外，为政府带来的产值税收、市场口碑以及引入的客户质量等都是衡量产业投资回报价值的标准，这些价值往往具有长期效应。”张晋元向界面新闻介绍。

截至今年上半年，金地威新产业园的总建筑面积达406万平方米，其中持有在营运总建面达227万平方米。而从产业园项目中实现租赁及相关服务总收入约3.21亿元，较去年同期增长约53%。

全国化布局

金地威新的布局基本覆盖了全国重点城市，目前聚焦在北京、天津、上海、南京、杭州、苏州、成都、武汉、广州和深圳等核心城市。产品线也因为规模扩张得到丰富，涵盖了生产型、研产型和研办型项目等。

“过去三年，金地商置真正实现了从上海走向全国，布局了所有核心产业城市，产品线全品类发展，只要是产业园的事都可以做，且都有成功案例。”张晋元告诉界面新闻。

金地威新的城市布局是其做自持运营选择的结果。自持运营的重资产模式主要依赖租金回报，这对城市租金水平、城市交易活跃度有较高要求。

核心城市无论是对产业客户吸引程度、租金水平，还是资本市场对资产的估值都相对更好，以金地威新大本营上海为例，近郊的厂房租金水平每平米每天可达1.5元，部分区域可达2元。

从近期的几支公募REITs产品来看，以张江、临港为代表的上海园区，CapRate估值都在4.5%-5%之间。目前国内真正能支撑做全自持产业园的城市不多，主要集中在几大核心经济圈的中心城市，因此上海、北京、广州、深圳、苏州和成都等这些核心产业城市，是金地威新的战略首选。

在产业领域，金地威新在延续高端制造产业园优势的同时，也聚焦生命科学和人工智能行业，这两个行业更需要专业园区的配套和服务，也更容易有聚集效应。

张晋元对界面新闻表述，从回报率来讲，短期看专业园区的回报未必会更高，毕竟专业园区投入也更高。以生物医药园区为例，其硬件成本投入会比通用型生产园区超出15%，包含层高、供电等专业化配置以及其它的公共配套。但专业园区的客户会更具有稳定性。对于生命科学、人工智能这类属于发展周期上行阶段的行业，未来的成长性更好，租金承受能力也会更高，园区未来的长期收益也随之更好。

加大布局这两个赛道，是金地威新走长线路线的保障。近两年，金地威新在生命科学主题园方面有所建树。在园区开发领域，已经取得了一些成果，其中上海松江项目已满租，另外3个项目在建设中，分别在上海松江、北京亦庄和广州黄埔。

金地威新在招商过程中也逐步积累了生命科学企业资源，截至21年底共有62家生命科学企业入驻，租赁面积占比约14%，这其中细分领域包括医疗器械、生物制品、化学制药、医疗服务和中药等。

目前，金地威新已形成以研产类通用园区（上海金地威新闵行科创园）为主流产品、以生命科学主题园为战略型产品，以生产类（如上海金地威新金山智造园）、研办类（如南京金地威新雨花创新中心）、活化类文创园区（上海金地威新8号桥）为补充的产品体系。

产业资本化

产业园业务本质上对外是与政府的合作共赢，对内是与企业的协同共振。因此产业园的投资要同时考虑政府和投资者两方的诉求。

上海金地威新闵行科创园是就是一个存量盘活案例。金地威新通过股权转让的方式取得了该项目地块，之后投入数亿元进行地块改造，研发适配性厂房产品，与政府共建企业服务站，最终吸引众多跨国公司入驻园区。

为何政府不自己做这件事？“金地威新是全国布局，在海外也有产业资源，所以可将这些资源引入。同时，金地威新已具备一定的规模和网络效应，在全国40个园区里的企业都属于威新的产业资源，还有股权投资的企业，这些优质客户也有全国布局的需求，是有可能跟着我们走的，这就是金地威新的优势。“张晋元说到。

金地威新也探索了新业务模式，打通资本闭环，实现股东+房东的运营模式。如亲合力是一家做创新药的生物医药企业，在融资前期，金地对亲合力进行了股权投资。同时又以“股东”身份促成该企业入驻上海·金地威新达闼人工智能创新基地。                 

说到价值兑现和长线思维，不得不提到产业资本化。产业园区可以在资本市场上以基础设施公募REITs、ABS、ABN等方式去退出，以兑现价值。

近年来各大资本对于产业园资产关注和投入的明显升温，其中公募REITs是各产业企业关注最多的产品。

首先是国家加大了对基础设施公募REITs的支持，陆续出台了诸如三号公告和扩募指引的相关政策和制度，且对入池项目和背后开发主体的门槛也有所放宽。

中国的公募REITs目前已成功发行了12单，首单四个产业园REITs，如外界熟知的上海张江，苏州东吴产业园，博时深圳蛇口产业园，还有建新的中关村产业园等，平均涨幅及可分配利润率在资本市场中是相对较高的。

从产业园运营角度来说，公募REITs对于产业园赛道的发展也有着积极推动作用。

首先，通过发行公募REITs可以盘活存量资产，回笼的资金可以投入到新的项目中，加速公司规模化扩张。其次，发行公募REITs可以打通资本闭环，从投资建设加运营的单链条式模式，转型为资产管家的环形模式。

这既改善了企业的财务结构，实现了更多轻资产管理的收入，如资产的运营管理费和公募REITs的基金管理费等，还能提升资本市场的估值。同时也会增加公司的创新形象，要求发行人不断提升团队的能力建设，不断提升产品及服务能力。

在公募REITs领域，金地威新也将有所突破。

据张晋元介绍，在近期发布的公募产品中，产业园的业态从首批的研发办公类型，逐渐发展到了研发型厂房；在近期新申报的诸多公募REITs中，也出现了不少单层生产厂房。金地威新因其丰富的产品线，越来越多地符合公募REITs品类的要求。其资本化运作也愈加成熟，对不同类型产业园区资产形成相匹配的资本退出路径：比如发行全国第一单文创园区ABS-8号桥ABS项目、银行间首单无抵押商业物业租金收益权ABN-深圳威新ABN。目前，金地威新正积极推动几个成熟运营项目申报公募REITs，目前已报到国家发改委储备库。

未来金地威新也会和更多的资本进行不同模式的合作。

在以追求短期回报的即售、快周转的住宅时代，很难对市场对商业逻辑的本质去认真思考；而产业园属于持有运营、资产管理的模式，要求要把产品做好，把招商、运营做好，需要花更多时间去兑现资产价值。

“过去住宅行业发展太快，我们更多的是被大的形势、目标推着走，但现在可以有更多时间和空间去做我们认为正确的事。“张晋元告诉界面新闻。