保利地产超越万科成TOP2，少数股东分走三成利润

日前，保利发展发布的业绩报告显示，2022年，公司共实现营业收入约2811.11亿元，同比下降1.37%，利润总额约352.34亿元，同比下降29.58%，归属于上市公司股东的净利润183.03亿元，同比下降33.17%。

2021年，保利发展营业总收入2850.24亿元，利润总额500.35亿元，归属于上市公司股东的净利润273.88亿元。

在房企依靠高杠杆，高周转大规模扩张的时期，保利由于经营策略相对保守，规模增长相对缓慢，后来者不断追赶但2021年下半年，房地产行业进入深度调整期，龙头民营地产销售规模大幅下滑，给了保利发展逆袭的机会根据克而瑞的数据，2022年，保利发展以4573亿元的销售总额超越万科，成为行业老二

但最近几年来房企利润下滑，保利发展也不例外保利发展在公告中指出，报告期内，公司收入保持基本稳定，而营业利润和归属于上市公司股东的净利润同比下降的原因主要是房地产项目竣工交付及收入结转，以及项目结转的毛利率和权益比下降的影响

事实上，毛利率持续下降是最近几年来房地产行业的普遍现象，主要是2017—2018年低毛利率项目进入结转高峰期，导致同营收水平创造的利润总额减少据时代财经统计，2019年至2021年，保利发展毛利率从35.0%降至26.8%，2022年前三季度继续降至24.5%

对比其他房企可以看出，这些年来，保利发展的毛利率虽然伴随市场下滑，但仍是行业内的高材生以上市房企30强的业绩为例2022年年中，这30家房企中只有3家毛利率高于25%，分别是金鹿发展，华润置地和保利，2019年，30强上市房企中，仅有5家房企毛利率低于25%，3家房企毛利率高于35%，分别是万科，华润置地和保利发展

按照所有权，净利润会分配给母公司股东和少数股东，少数股东权益的增加意味着母公司股东能得到的净利润减少事实上，2022年，小股东拿走的更多的是保利发展的净利润2021年，2022年中期和2022年前三季度，保利发展在结转项目中的权益比例逐渐下降，少数股东损益分别占净利润的26.36%，27.46%和30.68%

值得一提的是，国泰君安证券在一份报告中指出，2022年前三季度少数股东损益占比处于历史高位。

保利内部人士向时代财经记者表示，虽然受行业客观环境和利润率普遍下滑影响，公司营收和利润数据有所下滑，但公司整体表现符合行业趋势至于未来利润率是否有望提高，该人士没有回应

国泰君安证券预计，当前边际利润率的修复有赖于当前房价企稳假设2023年能够企稳，保利发展利润率提升的实际体现将出现在2025年同时，2022年减值准备计提条件将更加严格如果公司计提减值准备，2023年利润率有望改善

在房地产调整期，房地产环境对国有央企更加友好，外界对保利作为央企龙头有了更多期待2022年12月初，一位投资者在上交所e互动平台上表示，保利发展作为行业龙头企业，在行业出清中并没有明显受益，询问董秘是否会有相应的经营策略和融资方案保利发展仅表示，公司将结合市场机遇和业务需求，合理布局融资方案

紧接着，2022年12月底，保利发展发布2023年非公开发行a股股票预案，拟募集不超过125亿元投资保利广州，南京，Xi安等地14个住宅项目建设，补充流动资金。

申宏源的研究指出，保利发展的三大红线指标有望继续优化，预计资产负债率将降至65.5%，净负债率降至66.5%，现金短债比增至2.1倍，也为未来更积极的经营奠定基础。