中报观察｜建信中关村REIT的出租率挑战

观点网 在产业园区供需困境下，建信中关村REIT上半年的营运情况仍不算乐观。

8月29日，建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金发布2024年度中期报告。期内，建信中关村REIT实现收入约7302.61万元。从收入构成来看，物业租金收入6956.35万元，停车场租金收入141.86万元。

期内，录得净亏损299.9万元。据悉，本期合并净利润为负主要是因本期折旧和摊销3343.77万元及利息支出，本期息税折旧及摊销前利润为3613.55万元。

期末，建信中关村REIT总资产为30.76亿元，净资产为23.37亿元，基金份额净值为2.5967元。

在收益分配方面，建信中关村REIT于本期可供分配金额为2365.41万元，单位可供分配金额为0.0263元；实际分配金额为3690万元，单位实际分配金额0.0410元。

产城园区评论获悉，建信中关村REIT基础设施项目所属行业为产业园运营行业，三处底层资产均位于中关村软件园，分别是互联网创新中心5号楼、协同中心4号楼和孵化加速器。

从期内基础设施项目公司整体运营情况来看，租金和出租率下滑仍然延续。根据中报披露的数据:基础设施项目平均可出租面积为12.71万平方米，其中互联网创新中心5号楼项目6.3万平方米，孵化加速器项目3.97万平方米，协同中心4号楼项目2.45万平方米。平均的实际出租面积为8.9万平方米，其中互联网创新中心5号楼项目3.66万平方米，孵化加速器项目2.79万平方米，协同中心4号楼项目2.45万平方米。

截至2024年6月30日，建信中关村REIT基础设施项目平均出租率为70.02%，其中互联网创新中心5号楼项目出租率为58.14%，孵化加速器项目70.38%，协同中心4号楼项目100%。

建信中关村REIT于期末时点出租率为78.80%，互联网创新中心5号楼项目为72.77%，孵化加速器项目75.31%，协同中心4号楼项目100%。据悉，协同中心4号楼为单一大客户整租，客户稳定性良好，出租率及租金比较稳定。

另外，该基金签约率为86.65%，加权平均剩余租期为2.80年，月度平均合同租金单价为4.97元/m?/天。截至6月30日，基础设施项目储备意向客户8组，面积约为7,916平方米，预计可提升出租率约6.23%。

租金方面，该基金基础设施项目于期内的平均月租金单价为151.12元/平方米，其中互联网创新中心5号楼项目140.94元/平方米，孵化加速器项目137.85元/平方米。基础设施项目租金收缴率为102.15%，互联网创新中心5号楼项目101.04%，孵化加速器项目106.59%，协同中心4号楼项目100%。

总体趋势看，虽然建信中关村REIT于期末时点出租率相较一季度末的72%有所提升，但在供需失衡的现状下，营运仍面临较大挑战。

从项目所在的上地区域看，互联网大厂大规模的办公空间整合在过去两年间的逐步结束，以科技创新为驱动力的新质生产力企业高度集中在上地区域。

在市场需求逐渐恢复和调整的同时，区域内项目的quot;以价换量quot;现象仍然严重，租金下行压力加剧，各区域市场、各资产之间的竞争也将持续。

据不完全统计，截至2026年，整个产业园的新增供应量将达到148万平方米，未来三年预计年均新增供应量为49万平方米，主要集中在北清路区域。市场的空置压力将伴随新项目入市不断加大，区域内新项目为了锁定主力租户将为众多有大面积需求的企业租户提供更加性价比的产业办公空间。

从租赁需求端看，头部互联网企业面积的调整的影响逐渐减弱。上半年，互联网科技类企业的办公租赁需求占据首位，制造业紧随其后。同时，带装修的办公面积越来越受到租户的欢迎，管理人在积极调整招商策略，迎合市场需求以获得更多客户。

该基金于中报引用第三方机构最新报告显示，随着新项目的入市和企业的大面积退租，截至2024年上半年末，北京全市产业园空置率同比上升至20.6%，平均租金继续下滑至114.1元/平方米/月。

项目所在的上地区域区域空置率为25.4%，平均租金继续下滑至146.8元/平方米/月。在当前市场环境下，出租率和租金水平已无法保持负相关，呈现双双下滑的趋势。

面临这一境况，该基金称，基金发起人、基金管理人、运营管理机构共同建立三方联动工作机制，针对有意向的企业客户，持续做好意向企业客户的签约转化，加速商务条款谈判，推进企业审核流程，尽快完成企业落位。